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Deutsches Immobilien Sachverständigen Kolloquium (DISK) und 42. Freiburger Immobilien-Fachseminar
Immobilien - Dialog 2011
Deutsches Immobilien Sachverständigen Kolloquium / 42. Freiburger Immobilien-Fachseminar der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) an der Universität Freiburg


Die Auswirkungen der europäischen Währungskrisen auf die Immobilienmärkte, die Anforderungen von Logistikimmobilien und die Investitionsprozesse im Wohnungsbestand der 1970er und 80er Jahre standen ebenso auf dem Programm des Deutsches Immobilien Sachverständigen Kolloquium und des 42. Freiburger Immobilien-Fachseminars der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) an der Universität Freiburg wie spezifische Probleme der Immobilienbewertung. Gut 90 Teilnehmer diskutierten mit Experten Hintergründe und Handlungsstrategien für die Praxis.

Wertermittlung von Altenteilen

„Altenteile stellen eine komplexe, heute nicht mehr alltägliche Aufgabe der Wertermittlung dar“, erläuterte Dr. Daniela Schaper, Sachverständige für Immobilienbewertung in München. Mit Altenteil bezeichne man eine Form der vorweggenommenen Erbfolge, meist bei landwirtschaftlichen Betrieben. Dabei werde der Lebensunterhalt der „Alten“ in der Regel durch dingliche Sicherung im Rahmen von Wohnrechten, Reallasten oder Dienstbarkeiten in den Grundbüchern eingetragen. Probleme bereiteten dabei die unterschiedliche Vertragsgestaltung und die häufig sehr ungenauen Regelungen hinsichtlich des Umfangs der zu erbringenden Leistungen. Die Höhe der Belastung sei von Größen abhängig, die mit großen Unsicherheiten belastet seien. So ließen sich über die Lebenserwartung des Berechtigten, den Zeitpunkt des Leistungsbeginns und Umfang und Zeitdauer der Leistung höchstens statistische Aussagen treffen. Schaper stellte ein vom Branchenverband LVS Bayern erarbeitetes EDV-basiertes Kalkulationsprogramm zur Kostenschätzung vor, das neben den Daten des Statistischen Bundesamtes eine differenziertere Aufteilung der Kosten vornehme und so zu nachvollziehbareren Ergebnissen im Einzelfall führe.

Immobilienbewertung in der Türkei

„Von einer geregelten Immobilienbewertung kann man in der Türkei erst seit dem Jahr 2000 sprechen“, führte Ilhan Öztürk, Sachverständiger für Immobilienbewertung in Köln, aus. Um als lizenzierter Immobiliengutachter in der Türkei tätig zu werden, werde ein mindestens vierjähriges Hochschulstudium sowie eine dreijährige Praxis in der Wertermittlung erwartet. Die Lizenz sei befristet auf vier Jahre. Um diese zu erhalten, müssten die Lizenzinhaber an besonderen Fort- und Weiterbildungsprogrammen teilnehmen. Die Organisation des Sachverständigenwesens erfolge durch den staatlichen Kapitalmarktausschuss (SPK). Sachverständige müssten zunächst eine Aktiengesellschaft gründen, der mindestens sieben Bewertungsfachleute angehören müssten, mindestens 100.000 Euro Kapital einzahlen, wovon mindestens 51 Prozent von zwei verantwortlichen Bewertungsfachleuten aufzubringen sei. In der Türkei stellten 95 Prozent der erstellten Gutachten Beleihungswert- oder Notverkaufsgutachten für Kreditinstitute dar. Probleme bei der Plausibilisierung in der Türkei erstellter Gutachten bereite häufig die Nachvollziehbarkeit, da die Ableitung des Diskontierungssatzes oder die Ermittlung der Erträge meist das Geheimnis des Bewerters blieben. Erforderliche Daten wie Bodenrichtwerte, Liegenschatzzinssätze und Sachwertfaktoren müssten erst noch abgeleitet werden. Richtige Ansätze – zumindest aus deutscher Sicht – seien jedoch erkennbar.

Einfluss von Fluglärm auf den Marktwert von Einfamilienhäusern

„Der Bau oder die Erweiterung von Flughäfen führt regelmäßig zu Einsprüchen von Anwohnern, Diskussionen um zusätzliche Lärmbelastungen und Befürchtungen von sinkenden Immobilienwerten“, stellte Dr. Egbert Dransfeld vom Institut für Bodenmanagement in Dortmund fest. Während Kommunen die Flughafennähe einerseits als Standortvorteil werteten, spielten andererseits die Auswirkungen auf den Verkehrswert betroffener Wohnimmobilien in der Abwägung für oder gegen den Ausbau eines Flughafenstandorts eine zunehmende Rolle. Lärm könne erwiesenermaßen zu Gesundheitsschäden führen. Bei der Beurteilung von Wertminderungen gelte es zu unterscheiden, ob die fluglärmbedingte Belastung zu einem realen Verlust führe oder künftige Wertsteigerungen verhindere. Daneben müssten Lärmschutzmaßnahmen und die allgemeine Wertentwicklung berücksichtigt werden. Anfängliche Wertminderungen könnten durch eine größere Attraktivität als Wirtschaftsstandort kompensiert werden oder aber sich aufgrund eines Imageverlusts des Gebietes verstärken. Bei Untersuchungen seines Instituts zum Einfluss von Fluglärm auf Grundstückswerte am Flughafen Dortmund seien Wertminderungen in Höhe von durchschnittlich 1,65 Prozent Wertverlust je Dezibel Fluglärms über 50 dB(A) bzw. nachgewiesen worden.

Bewertung von Unternehmensimmobilien

„Insbesondere in Krisenzeiten rücken bei vielen Corporates die Immobilien als Vermögenswert wieder in den Fokus“ erläuterten Kristina Menken und Holger Lahm, Bewerter bei Deloitte & Touche. Für die Eigentümer von Industrieimmobilien sei es schwer
nachvollziehbar, warum eine Liegenschaft, die noch verhältnismäßig neu sei und in den Büchern auf Basis der Baukosten noch mit über zehn Millionen Euro geführt werde, am Markt aktuell lediglich sieben Millionen Euro erzielen solle. Bei der Bewertung von Industrieimmobilien tauche regelmäßig die Schwierigkeit auf, den Bewertungsgegenstand Immobilie sauber von den Mobilien abzugrenzen. Der klassische Fall seien hierbei die Kranbahnen oder spezielle, große Lüftungsanlagen. Industrieimmobilien seien zudem aufgrund ihrer vielfältigen Objektstrukturen und der großen Bandbreite auch hinsichtlich ihrer Drittverwendungsfähigkeit ein sehr heterogenes Immobiliensegment. Gerade deshalb gelte es für den Sachverständigen die Bewertungsperspektive klar zu definieren. Ein Gutachten, welches den Marktwert des Objektes im aktuellen Marktumfeld widerspiegle, könne zu anderen Ergebnissen führen als wenn eher der Fortführungswert im Sinne von Wiederherstellungskosten die Grundlage für die Bewertung darstelle.

Bewertung von Grundstücken in Sanierungsgebieten

„Zur Aufwertung von Quartieren und Stadtteilen steht Kommunen das Instrument der förmlichen Festlegung als Sanierungsgebiet zur Verfügung“, sagte Petra Schmökel, Sachverständige für Immobilienbewertung in Berlin. Der öffentlichen Hand stehe dabei das Recht zu, betroffene Eigentümer an den entstandenen Kosten zu beteiligen. Maßstab und Grundlage des Ausgleichsbetrags seien jedoch nicht die Kosten der Sanierungsmaßnahme, sondern die Werterhöhung des Grundstücks. Zur Ermittlung dieser Werterhöhung gelte es sowohl den unbelasteten als auch den belasteten Marktwert des Grundstücks zu ermitteln und in Abzug zu bringen. Als geeignete und nachvollziehbare Methode empfahl Schmökel die Zielbaummethode, die als Multifaktorenanalyse eine gebietsspezifische Gewichtung und Benotung der bodenwertrelevanten Merkmale erlaube.

Qualitätsmanagement im Sachverständigenbüro

„Wichtigste Aufgabe des Sachverständigen ist es, niemals ungeprüft die eigenen Ergebnisse zu glauben“, stellte der Münchner Immobiliensachverständige Stephan Zehnter schmunzelnd fest. Angesichts zunehmender Haftung und steigenden Wettbewerbs gelte es für Sachverständige in ihrem Büro auf ein umfassendes Qualitätsmanagement zu achten. Dies gelte sowohl für den Sachverständigen selbst als auch für die Mitarbeiter. Eine fundierte Ausbildung wie auch permanente Weiterbildung seien hier unabdingbar. Bei der Auftragsannahme gelte es die sachliche und räumliche Zuständigkeit, die zeitliche Durchführbarkeit und die Höhe des Honorars zu prüfen. Bei der Auftragsvorbereitung gelte es, die Vollständigkeit der Unterlagen zu prüfen, eine Checkliste der zu klärenden Sachverhalte zu erstellen und sämtliche Beteiligte zu laden. Beim Ortstermin müsse auf Neutralität geachtet und sämtliche relevanten Informationen aufgenommen werden. Bei der
Gutachtenerstellung schließlich gelte es das 4-Augen-Prinzip zu beachten und die Gutachtensergebnisse im Hinblick auf Vergleichszahlen und Marktdaten zu plausibilisieren.

Immobilien im Währungskrieg

„Die Lage der Weltwirtschaft ist durch weiter wachsende Zahlungsbilanzungleichgewichte, Überschuldungsprobleme und eine anhaltende Überliquidisierung der Finanzmärkte bestimmt“, stellte DIA-Studienleiter Professor Hans-Hermann Francke fest. Die aktuellen politischen Schocks und Naturkatastrophen verstärkten die Probleme. Im Eurosystem und Deutschland nähmen die Zins-, Währungs- und Schuldenprobleme zu. Die Zentralbanken gerieten zunehmend unter Eigenkapitalprobleme. Durch die Haftungsprobleme im Rahmen des Europäischen Finanzstabilitätsschirms nähere sich auch Deutschland der Überschuldung. Die Inflationsgefahren wüchsen im gesamten Eurosystem. Der aktuelle Boom auf den deutschen Immobilienmärkten sei eine Reaktion auf die vorherige Unterbewertung und aktuell verzerrte, zu niedrige Zinssätze sowie steigende Inflationsgefahren. Deutschland erlebe seit den 1990er Jahren stagnierende Immobilienpreise; hier habe sich eine negative Preisblase aufgebaut. Der gegenwärtige Markt sei ein „Verkäufermarkt“ und kein „Käufermarkt“, weil mittelfristig die Investitionsrisiken, insbesondere wegen steigender Energiekosten und Besteuerung, steigen würden.

Investitionsprozesse im Wohnungsbestand der 1970er und 80er Jahre

„Fast jede dritte Wohnung in Deutschland ist zwischen 1970 und 1990 errichtet worden“, stellte Matthias Waltersbacher vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), fest. Angesichts des demographischen Wandels, sinkender Neubauzahlen und struktureller Veränderungen auf den lokalen Märkten nähmen Maßnahmen im Wohnungsbestand eine immer größere Rolle bei der Schaffung nachfragegerechten Wohnraums ein. Da 75 Prozent des Gebäudebestands vor der ersten Wärmeschutzverordnung errichtet worden seien, könne durch energetische Sanierung und moderne Gebäudetechnik bis zu 80 Prozent des Energiebedarfs eingespart werden. Neben der energetischen Sanierung komme dem altersgerechten Umbau der Bestände eine große wohnungspolitische Rolle zu. Noch verfügten 83 Prozent der von älteren Menschen bewohnten Immobilien über erhebliche Barrieren.

Chancen und Risiken von Gemeinschaftsgeschäften

„Gemeinschaftsgeschäfte bewirken, dass zusätzliche Vertragsabschlüsse, die sich durch die Kooperation mit Kollegen ergeben, trotz ihrer Wettbewerbssituation durchgeführt werden können“, so das Fazit von Sven Keussen, geschäftsführender Gesellschafter von Rohrer
Immobilien in München. Während jedoch in den Niederlanden rund 80 Prozent aller Maklergeschäfte als Gemeinschaftsgeschäft abgewickelt würden, liege der Umsatz über einer Kooperation bei den meisten Maklern erst bei zehn Prozent. Keussen unterschied drei Arten des Gemeinschaftsgeschäfts, je nachdem ob ein Auftraggeber beide Makler beauftragt oder diese jeweils für eigene Auftraggeber arbeiten würden. Noch funktioniere das Geschäftsmodell in Deutschland nur bedingt. Als Hürden nannte Keussen die Möglichkeit, dass die Kausalität der Maklertätigkeit und des Kaufabschlusses unterbrochen werde, der Interessentenmakler für Objektangaben hafte, ohne diese überprüft zu haben oder regional unterschiedliche Provisionshöhen zu beachten seien. Chancen bestünden in umfassenderen Akquisemöglichkeiten, der Gewinnung neuer Vertriebspartner und der Möglichkeit, sich auch bei Spezialobjekten- und Regionen zu betätigen.

Logistikimmobilien – Anforderungen und Marktentwicklung

„Logistik ist die Gestaltung und Steuerung von Güterströmen zur optimalen Durchführung von Produktions- und Konsumprozessen“, stellte Christof Prange, Prokurist Akquisition und Vertrieb beim Hamburger Logistikdienstleister Ixocon, fest. Durch die Zunahme der weltweiten Handelsverflechtungen und durch sinkende Kosten der Raumüberwindung entstünden neue Märkte, komplexere Produktionsketten und veränderte Standortmuster. Unmittelbar mit diesen Entwicklungen verbunden, steige auch die Nachfrage nach Logistikimmobilien. Diese böten eine gute Rendite-Risiko-Relation und im Vergleich zu Büro- und Handelsinvestments ein höheres Renditeniveau. Aktuell sei der Investmentmarkt für Logistikimmobilien relativ stabil. Das Angebot an modernen Logistikimmobilien werde die Nachfrage jedoch nicht decken können. Ein Anstieg der Kaufpreisfaktoren sei bereits zu beobachten. Als Trends nannte Prange die zunehmende Bedeutung einer Zertifizierung der Immobilien und die Fokussierung auf nachhaltige, vernetzte Standorte. In den vergangenen beiden Jahren hätten 40 Prozent aller Flächenumsätze in den fünf großen Logistikimmobilienmärkten Hamburg, Berlin, München, Frankfurt und Düsseldorf stattgefunden.

Neue IFRS-Standards verändern die Immobilieninvestmentmärkte

„Die geplanten neuen internationalen Bilanzierungsstandards für die Berücksichtigung von Mietverträgen in der Gewinn- und Verlustrechnung sowie der Bilanz könnten zu einem Rückgang der Sale- and-leaseback-Transaktionen führen“, so das Fazit von Tobias Just, Analyst der DB Research. Dies gelte insbesondere für peripher gelegene Immobilien mit relativ hohen Mietrenditen. Zudem spreche viel dafür, dass es zu einer weiteren Verkürzung der Mietvertragszeiten komme. Ab 2013 gelte für alle Kapitalanlagegesellschaften die Pflicht, nach den neuen Regelungen zu bilanzieren. Ziel der Regeländerung sei eine erhöhte
Transparenz bei der Rechnungslegung von Vermietungsgeschäften, so Just. Für Vermieter und Leasinggeber sähen die Regelungen zwei Modelle vor. Verbleibe das Risiko überwiegend beim Vermieter, komme der Ansatz der Leistungsverpflichtung (Performance obligation approach) zum Einsatz. Dabei werde nicht nur die Immobilie, sondern gleichzeitig auch der Anspruch auf Mietzahlung aktiviert. Trage der Mieter im Wesentlichen die Risiken der Immobilie, komme der Ausbuchungsansatz zum Tragen (Derecognition approach). Bei diesem werde ein Teil des Immobilienwertes ausgebucht und der Anspruch auf Mietzahlung gegengebucht. Die Werte müssten dabei regelmäßig überprüft und angepasst werden. Müssten Mieter künftig einen größeren Teil ihrer Mietverträge bilanzieren, würde dies ihre Bilanz verlängern und die ausgewiesene Schuldenquote erhöhen. Dies könne den Zugang zu Kapital erschweren. Für die Investmentmärkte könne ein Erlahmen des Sale-and-leaseback-Teilmarktes zu höheren Preisen führen. Es bestehe die Gefahr, dass der Anreiz zu Sale-and-Leaseback-Transaktionen insbesondere für Immobilien mit hohen Anfangsrenditen (geringen Vervielfältigern) geschmälert werde. Core-Immobilien wären dann eher für Sale-and-Leaseback-Transaktionen geeignet als peripher gelegene Immobilien. Insgesamt sei in den nächsten Quartalen mit einer anhaltenden Ausweitung des Spreads zwischen den Mietrenditen für Topimmobilien und peripheren Lagen zu rechnen.

 

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Geschäftsführer Peter Graf
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