Renditepotenziale im deutschen Immobilienmarkt, Varianten der Immobilienverrentung und das reformierte Wohnungseigentumsrecht standen ebenso auf dem Programm der 28. Freiburger Immobilientage von DIA und ihres Vereins Alumni Immo Freiburg (aif) wie Themen aus dem Bereich Wertermittlung. Zudem wurde zum 23. Mal der DIA-Forschungspreis verliehen, mit dem neben der Aus- und Weiterbildung auch die wissenschaftliche Auseinandersetzung mit aktuellen Fragestellungen unterstützt wird.
Renditepotenziale im deutschen Immobilienmarkt
„Der deutsche Immobilienmarkt ist und bleibt the place to be für Investoren“, stellte Sven Carstensen, Vorstand des Analyseunternehmens bulwiengesa, fest. Die Betrachtung der Immobilien-Neuanlagen in Gewerbeimmobilien im Zeitraum 1982 und 2021 zeige, dass die Corona-Pandemie anders als die weltweite Finanzkrise keinen wesentlichen Einbruch zur Folge gehabt habe. „Investoren akzeptierten vor der Pandemie häufig im Hinblick auf die Rendite ein höheres Risiko, inzwischen stehen wieder Core-Objekte, also langfristig vermietete Immobilien in nachgefragten Lagen, im Fokus der Suche“, so Carstensen. Ganz oben auf der Wunschliste als Mieter stehe die öffentliche Hand. Veränderte Bewertungen der einzelnen Assetklassen führten zu Umstrukturierungen der Immobilienportfolios. Das Investitionsvolumen, das 2021 voraussichtlich bei über 60 Milliarden Euro liege, werde dominiert von Wohnungen, Büros und Logistikimmobilien.
Büros seien weiterhin eine eher gefragte Assetklasse mit durchschnittlichen Nettoanfangsrenditen über alle A-Städte hinweg von 2,8 Prozent. „Der Renditedruck bleibt weiter enorm hoch. Daher haben auch die kleineren Büromärkte nicht an Attraktivität verloren. So sind bei den D-Städten im Core-Bereich Internal Rate of Returns (IRR) von 2,7 bis zu 5,7 Prozent erzielbar. Investoren brauchen hier jedoch sehr gute regionale Kenntnisse. Auch ist die Anzahl der Angebote in diesen Städten eher gering“, so Carstensen.
Der Wohnungsmarkt präsentiere sich nach wie vor stabil, sei aber von einigen Unsicherheiten geprägt. Neben möglichen weiteren Regulierungen des Mietmarkts stehe mittelfristig eine Zinswende im Raum. Trotz hoher Investmentnachfrage erwarte bulwiengesa dann einen leichten Rückgang der Kaufpreisfaktoren für Bestandsmehrfamilienhäuser. Für Wohnen in A-Märkten lägen die IRR-Spannen zwischen 1,9 und 2,5 Prozent. „Wir schätzen die Risiken für Wohnimmobilien angesichts steigender Renditen für Alternativinvestments mittelfristig etwas höher ein als in den vergangenen Jahren. Zudem ist die Mieterhöhungsfantasie geringer geworden. Regulierende Eingriffe wie die Absenkung der Modernisierungsumlage, die Einschränkungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie die voraussichtliche Teilung der CO2-Umlage tragen dazu bei“, berichtete Carstensen.
Im Einzelhandel differiere die Investmentnachfrage je nach Sub-Assetklasse. Lebensmittelgeankerte Immobilien und Produkte mit Schwerpunkt im periodischen Bedarf seien weiterhin sehr beliebt, daher hätten deren Ankaufsrenditen erneut nachgegeben. Auf der anderen Seite sei die Nachfrage nach Investitionen in Shoppingcenter stark gesunken. Die Renditespanne liege derzeit bei 2,9 bis 4,6 Prozent.
„Logistikimmobilien bleiben die Lieblinge der Investoren. Hier wird auch mittel- bis langfristig eine steigende Nachfrage erwartet, was sich bei einem limitierten Angebot positiv auf die Mietentwicklung auswirkt. Sie haben sich zudem als eigenständige Assetklasse etabliert. Dadurch ist eine hohe Transaktionsnachfrage auch in schwächeren Marktphasen gegeben“, erläuterte Carstensen. Bei der Performancebetrachtung stünden erhöhte Inflationserwartungen und Mietsteigerungspotenziale sinkenden Anfangsrenditen gegenüber. Das Renditepotenzial sei daher vergleichsweise hoch. Für moderne Logistikimmobilien liege die IRR-Spanne bei 3,2 bis 4,6 Prozent.
Im Hotelsegment lasse die Erholung noch auf sich warten. Während die Ferienhotellerie ab 2022 wieder das Vorkrisenniveau erreichen könne, dauere das Wiederbeleben der Stadthotellerie länger. Insbesondere bei Geschäftsreisen werde dauerhaft mit geringerer Nachfrage als vor der Corona-Krise gerechnet.
Varianten der Immobilienverrentung
„Die Menschen werden heute immer älter, die Altersarmut steigt. Auch Eigentümer einer abbezahlten Immobilie, können im Alter durch anstehende Instandhaltung, den notwendigen altersgerechten Umbau oder hohe Pflegekosten in Liquiditätsschwierigkeiten geraten. Dennoch ist der Verkauf der Immobilie für viele von ihnen keine Option“, führte Boris Hardi, Gründer des Online-Portals RentePlusImmobilie.de, aus. Hier biete die Immobilienverrentung als Kombination aus einem Verkauf der Immobilie und der Maßgabe, in der Immobilie weiterhin wohnen zu bleiben, eine Alternative. Die Zahlungen, die der Eigentümer durch den Verkauf beziehe, könnten dabei als monatliche Rente, aber auch als Einmalzahlung erfolgen. Als zentrale Modelle der Immobilienverrentung stellte Hardi das Wohnrecht, die Leibrente, den Nießbrauch, den Teilverkauf und die Umkehrhypothek vor. „Das ideale Modell ist immer abhängig von der persönlichen Situation des Eigentümers“, so Hardis Fazit.
Das reformierte Wohnungseigentumsrecht in der Praxis
„Das am 1.12.2020 in Kraft getretene reformierte Wohnungseigentumsrecht führte zu systematischen und inhaltlichen Änderungen“, erläuterte Dr. Markus Klimsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Partner in der Freiburger Kanzlei SEK. Ziel der Reform sei eine effizientere Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften, rechtliche Erleichterung baulicher Veränderungen und die Förderung der Elektromobilität gewesen. In der Gründungsphase gelte das Wohnungseigentumsrecht nun mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher, auch wenn es nur den Bauträger als Eigentümer gebe. Dieser könne die spätere WEG bereits gegenüber Versorgungsunternehmen oder dem Verwalter wirksam verpflichten. „Bedurften bauliche Veränderungen zuvor der Zustimmung aller Eigentümer, hat nun jeder Eigentümer einen Anspruch auf Durchführung bestimmter privilegierter baulicher Maßnahmen, sofern er die Kosten hierfür trägt“, berichtete Klimsch. Hierzu zählten die Schaffung von Lademöglichkeiten für E-Fahrzeuge, die Barriere-Reduzierung, der Einbruchsschutz sowie der Glasfaseranschluss. Die Art und den Umfang der Durchführung entscheide aber die WEG. Bauliche Veränderungen könnten jetzt zudem mit einfacher Mehrheit beschlossen oder einem Eigentümer gestattet werden, sofern sie die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalteten oder andere Eigentümer nicht unbillig benachteiligten. Die Kosten seien von allen Eigentümern zu bezahlen, wenn der Beschluss auf mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile basiere. Neu hafte jeder Eigentümer gegenüber Gläubigern der WEG nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteil und das unter Ausschluss aller Einwendungen im Innenverhältnis. Zur Angleichung an das Mietrecht gelte der Verteilerschlüssel der WEG künftig auch als Umlageschlüssel für die Mieter.
Die neue ImmoWertV im Faktencheck
„Die Änderungen der neuen Immobilienwertverordnung (ImmoWertV 2022) gegenüber den bisherigen Vorgaben halten sich in Grenzen. Hier hatte die Praxis höhere Erwartungen“, stellte Professor Martin Ingold vom Freiburger Center for Real Estate Studies (CRES) fest. Die ImmoWertV 2022, die am 1.1.2022 in Kraft trete, führe die bisherige ImmoWertV und die fünf Richtlinien zur Grundstücksbewertung zusammen. Ziel sei die Sicherstellung einer Verkehrswert- und Bodenwertermittlung nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen. Zu den wesentlichen Änderungen zählten die Aufnahme von Regelungen zu Rechten und Belastungen, zu nicht marktgängigen oder marktfähigen Wertermittlungsobjekten sowie zu Gemeinbedarfs- und Wasserflächen in die Verordnung selbst. Das führe zu einer stärkeren Verbindlichkeit. Erstmals werde der Grundsatz der Modellkonformität ausdrücklich geregelt. Zur Sicherstellung einer bundesweit einheitlichen Wertermittlung dienten feste Modellansätze zu Gesamtnutzungsdauern, Bewirtschaftungskosten, durchschnittlichen Herstellungskosten und zur Ermittlung der Restnutzungsdauer im Fall der Modernisierung. Detailliertere Vorgaben gebe es auch zur Ermittlung der Bodenrichtwerte, zur Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten und zu den einzelnen Verfahrensschritten der normierten Verfahren.
Wohnrecht und Nießbrauch in der Wertermittlung
„Rechte und Belastungen können den Wert von Grundstücken entscheidend beeinflussen. Nießbrauch, Wohnrecht und Wohnungsrecht kommen häufig zum Einsatz, wenn Eltern ihre Immobilie noch vor ihrem Ableben an die eigenen Kinder überschreiben“, erläuterte Aysel Cetin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Bochumer Kanzlei Leones. Beim Nießbrauch handle es sich um ein Nutzungsrecht, das zur Gruppe der beschränkt dinglichen Rechte zähle. Es erlaube, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen und allen Nutzen daraus zu ziehen, nicht jedoch zu veräußern. Bei der Wertermittlung sei grundsätzlich zwischen dem Wert des Nießbrauchs und dem Wert des mit einem Nießbrauch belasteten Grundstücks zu unterscheiden. Die Ermittlung des Werts des Rechts erfolge für natürliche Personen mit Hilfe von Leibrentenbarwertfaktoren auf Basis der aktuellen Sterblichkeitsverhältnisse. Für die Bewertung des mit einem Nießbrauch belasteten Grundstücks werde vom Wert des unbelasteten Grundstücks der Barwert des Nießbrauchs subtrahiert.
Das Wohnungsrecht gewähre dem Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Vom dinglichen Wohnungsrecht sei das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu unterscheiden, die dem Berechtigten lediglich ein persönliches Mitbenutzungsrecht einräume. Das Bewertungsverfahren eines Wohnungsrechts entspreche prinzipiell der Vorgehensweise der Bewertung eines Nießbrauchs. Erfolge die Nutzung unterhalb von Marktkonditionen oder gar unentgeltlich, gelte es, den Barwert des erwarteten Ertragsausfalls für die Dauer der Nutzung zu ermitteln. Maßgeblich sei dabei wieder die Lebenserwartung des Berechtigten.
Besonderheiten und Fehlerquellen im Vergleichswertverfahren
„Das Vergleichswertverfahren gilt als Königsdisziplin der Verkehrswertermittlung und beruht auf der Auswertung von tatsächlich erzielten Kaufpreisen“, erläuterte Albert M. Seitz, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung mit Büros in Köln und Bonn. Die Kaufpreise seien auf ihre Eignung hin zu prüfen und bei Abweichungen an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen. „Die Aussagefähigkeit des Verfahrens hängt allerdings immer auch von der Qualität der verwendeten Daten ab. Zieht der Sachverständige Vergleichsfälle aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte heran, ist wesentliche Voraussetzung, dass dieser die Vergleichsfälle umfassend mit allen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen erfasst und dokumentiert hat und die Dokumentation im Rahmen der Auskunftserteilung auch offenlegt“, so Seitz. Der Sachverständige könne die Vergleichspreise nicht genauer auf die Eigenschaften der zu bewertenden Liegenschaft ausrichten als die Vergleichsobjekte mit ihren Eigenschaften in der Kaufpreissammlung dokumentiert und feststellbar seien. Häufig lieferten die Gutachterausschüsse jedoch Daten, bei denen die essenziellen Kaufpreismerkmale unvollständig hinterlegt seien oder bei denen die veröffentlichten Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren keine Differenzierung nach Stadtteilen und Baualtersgruppen böten. „Zieht der Sachverständige Vergleichsfälle aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte heran, ist wesentliche Voraussetzung, dass dieser die Vergleichsfälle umfassend mit allen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen erfasst und dokumentiert hat und die Dokumentation im Rahmen der Auskunftserteilung auch offenlegt“, so Seitz. Das Vergleichswertverfahren gliedere sich in eine unmittelbare und eine mittelbare Variante. Da beim mittelbaren Vergleichswertverfahren oftmals nicht nachvollziehbar sei, welche Datenbasis einem durchschnittlichen Vergleichsfaktor zugrunde liege, sei dem unmittelbaren Vergleichswertverfahren der Vorrang einzuräumen.
Problematisch gestalte sich das Vergleichswertverfahren auch im Zusammenhang mit der Bewertung von Erbbaurechten und den unterschiedlichen Erbbauzinsbegriffen in den Verträgen. Die Praxis zeige, dass Abweichungen zwischen tatsächlichem Erbbauzins und vertraglich und gesetzlich erzielbarem Erbbauzins sowohl in die eine als auch in die andere Richtung nicht unüblich seien. Die Ermittlung des angemessenen Erbbauzinses sei daher oftmals mit einem großen Zeitaufwand verbunden, da sich Vereinbarungen zur Anpassung des Erbbauzinses (Wertsicherungsklauseln) bedingt durch die lange Laufzeit des Erbbaurechts auf veraltete, nicht mehr veröffentlichte Datensätze bezögen. Gleiches gelte für die durch Rechtsprechung formulierten Reglementierungen zur Höhe des Erbbauzinses. Beim unmittelbaren Vergleichswertverfahren nach WertR06 wirke sich die Höhe des vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzinses bereits bei der Auswahl der Kaufpreise aus.
Gemeinschaftsgutachten – Organisation und Haftungsrisiken
„Fehler in der Bewertung von Immobilien bergen für den Wertermittler erhebliche Haftungsrisiken. Gleichzeitig nimmt die Komplexität der Immobilienbewertung zu“, berichtete Ullrich Werling, Partner im Sachverständigenbüro HWS Werling, Schäfer & Partner. Größere Portfolios und Spezialimmobilien erforderten häufig die Zusammenarbeit mehrerer Sachverständiger, sowohl innerhalb eines Sachgebiets als auch interdisziplinär. Für die Zusammenarbeit gebe es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten mit unterschiedlichen rechtlichen Grundlagen und Haftungsrisiken. Die Kooperation mit einem angestellten Gutachter basiere auf dem Dienstvertragsrecht, diejenige mit einem Subunternehmer oder einem freiberuflichen Mitarbeiter auf dem Werkvertragsrecht. Im Fall der Einbindung eines Co-Gutachters variiere die Rechtsgrundlage je nach Fallgestaltung. Bei der Zusammenarbeit gelte es zudem die Haftungsrisiken zu beachten. So entstehe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch ohne ausdrücklichen Vertrag im Rahmen der Zusammenarbeit zur Erreichung eines gemeinsamen Zieles. Sie begründe eine unbeschränkte Haftung aller Beteiligter in Bezug auf die Folgen ihres gemeinsamen Tuns. „Gemeinschaftsgutachten sind zulässig und können sinnvoll sein, sofern klare vertragliche Regelungen bestehen und die Arbeitsteilung im Gutachten nachvollziehbar dargestellt wird“, so Werlings Fazit. Bei häufiger gemeinsamer Gutachtenerstellung biete sich die Gründung einer geeigneten Gesellschaft an.
Verleihung des DIA-Forschungspreises 2021
Forschung liefert den Akteuren der Immobilienwirtschaft eine auf Fakten basierende Basis, um Potenziale, Risiken und Entwicklungen zu erkennen und richtig einzuschätzen. Mit der Verleihung ihres Forschungspreises unterstützt die Deutsche Immobilien-Akademie (DIA) an der Universität Freiburg neben der Aus- und Weiterbildung junge Wissenschaftler der Immobilienwirtschaft. In diesem Jahr zeichnete DIA-Studienleiter Professor Heinz Rehkugler zwei Masterarbeiten und eine Bachelorarbeit aus. Die Preisträger sind Kevin Wiegratz für seine Masterarbeit „Machine Learning Methods in Financial Economics: Recent Applications, Prospects, and the Valuation of Real Estate Assets“, Thomas Lehmann für seine Masterarbeit „Renaissance of Berlin's housing question with a focus on nursing homes“ sowie Christine Schlenker für ihre Bachelorarbeit „Entwicklung eines Transparenzindexes für den deutschen Büroimmobilienmarkt”.
„Die diesjährigen Preisträger des DIA-Forschungspreises haben in ihren Arbeiten zentrale Themen der Immobilienwirtschaft aufgegriffen und mit innovativen Ideen weitergedacht: Digitalisierung, die Alterung der Gesellschaft und die Notwendigkeit transparenter Immobilienmärkte“, führte Professor Rehkugler aus. Mit der Transformation zur Wissensgesellschaft greife die Digitalisierung immer umfassender in den Alltag von Gesellschaft und Unternehmen ein. Zu den Wachstumstreibern zählten Soziale Netzwerke, Cloud-Solutions, Big Data, Künstliche Intelligenz, Industrie 4.0, autonomes Fahren und Streaming-Dienste. Kevin Wiegratz gehe in seiner Masterarbeit der Frage nach, wie Machine Learning, die wesentliche Technologie hinter KI-Anwendungen, in finanzökonomischen Forschungsfragen und der Immobilienwirtschaft zur Anwendung kommen könne.
Der demografische Wandel führe zu einem wachsenden Anteil Älterer und Pflegebedürftiger. Die Zahl der Pflegebedürftigen werde bis 2040 voraussichtlich von 4,1 Millionen auf 5,6 Millionen steigen, der Bedarf an Pflegeheimplätzen wachsen. Thomas Lehmann verfolge mit seiner Arbeit am Beispiel von Berlin das Ziel, den zu erwartenden zusätzlichen Bedarf an Pflegeeinrichtungen für die Jahre 2025 und 2030 mit Hilfe eines Makrosimulationsmodells für jeden Berliner Bezirk zu prognostizieren.
Die seit Jahren anhaltende Niedrigzinsphase lenke den Fokus von Investoren verstärkt auf Immobilien. „Die Corona-Pandemie verdeutlichte, wie fragmentiert die Immobilienmärkte sind und wie differenziert sich die unterschiedlichen Assetklassen entwickeln“, so Professor Rehkugler. Für Investoren gestalte sich die Investitionsentscheidung immer komplexer. Hierfür bedürfe es großer Transparenz, die jedoch nur bedingt vorhanden sei. Christine Schlenker entwickle in ihrer Arbeit für die Assetklasse Büroimmobilien einen Transparenzindex, der die regionalen Unterschiede hinsichtlich der Markttransparenz in deutschen Städten aufzeige.
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