Verleihung des DIA-Forschungspreises 2006

Zum achten Mal verlieh die Deutsche Immobilien-Akademie (DIA)an der Universität Freiburg gemeinsam mit zahlreichen Gästen aus Immobilienwirtschaft und Forschung auf dem Bundeskongressdes Immobilienverbandes Deutschland (IVD) ihren Forschungspreis. Die Preisträger sind Dr. Thomas Harlfinger für seine Dissertation „Referenzvorgehensmodell zum Redevelopment von Bürobestandsimmobilien“ und im Segment Diplomarbeiten Britta Hermann zum Thema „Wohnungsmarktprognose 2020 für die Kreise und kreisfreien Städte Sachsens“ und Frank Rackensperger mit dem Beitrag „Investitionsanalyse börsennotierter Immobilienanlagevehikel – Quantifizierung der Renditeeinflussfaktoren“.

In der breiten Öffentlichkeit, in der Wissenschaft und in der Politik wird die Immobilienwirtschaft als Branche nur unzureichend zur Kenntnis genommen – und dies trotz sieben Billionen Euro Anlagevermögen in deutsche Immobilien“, sagte DIA-Studienleiter Professor Hans-Hermann Francke in seiner Laudatio auf die Preisträger. In Deutschland unterliege die steigende Professionalisierung der Immobilienbranche vielen Einflüssen und Vergleichen aus anderen, insbesondere angelsächsischen  Immobilienmärkten. Während Deutschland im Bereich Aus- und Weiterbildung inzwischen über ein durchaus respektables Angebot auf hohem Niveau verfüge, herrsche in der immobilienwirtschaftlichen Forschung immer noch Nachholbedarf. Die Preisträger trügen mit ihren Forschungsarbeiten dazu bei, die Immobilienwirtschaft auch in Deutschland als eigenständiges Forschungsgebiet zu etablieren. Die Arbeiten ragten durch ihre Aktualität, ihre Bereicherung der immobilienökonomischen Forschung und ihren praktischen Nutzen besonders heraus.

„Der aktuelle Immobilienmarkt ist zunehmend durch das Redevelopment von Bestandsimmobilien geprägt“, erläuterte Professor Francke. Insbesondere von Leerstand bedrohte oder bereits gekennzeichnete Gewerbe- und vor allem Bürobestandsimmobilien böten im Rahmen eines Redevelopments hohe Wertschöpfungspotenziale. Diese Entwicklung aufgreifend stelle Dr. Thomas Harlfinger in seiner Dissertation  aus der Perspektive des Projektentwicklers ein „Referenzvorgehensmodell zum Redevelopment von Bürobestandsimmobilien“ vor. Auf der Basis der dezidierten Analyse und empirischen Erhebung würden die möglichen Ausprägungen und die Gewichtungen der Wert schöpfenden Faktoren des Redevelopments verdeutlicht. Das entwickelte Modell stelle die optimale Vorgehensweise sowohl in der prä- als auch in der postakquisitorischen Phase der Projektentwicklung einer Bürobestandsimmobilie dar. Es umfasse objektbezogen die Entwicklung des Zielsystems sowie die Identifikation und Bewertung der wertschöpfenden Faktoren. Darüber hinaus beinhalte das Modell Handlungsstrategien, die geordnet nach ihrem Kosten-Wirksamkeits-Verhältnis im Rahmen der Wertschöpfung angewendet werden sollten. Das entwickelte praxisbezogene Instrument unterstütze die intrinsische Motivation des Projektentwicklers im neuen Geschäftsfeld der Projektentwicklung von Bestandsimmobilien unter Berücksichtigung des Investitionsaufwands ein Maximum an Wertschöpfung zu erzielen.

„Kommt es im Zuge des demografischen Wandels zu einem Einbruch am Immobilienmarkt in Sachsen? Werden ganze Stadtviertel aufgrund eines Wohnungsüberangebotes  leer stehen?“ Fragen wie diese untersuche Britta Herrmann in ihrer Diplomarbeit „Wohnungsmarktprognose 2020 für die Kreise und kreisfreien Städte Sachsens“.  Die Studie ziele darauf ab, den quantitativen Rahmen für den Wohnungsbedarf in Sachsen bezogen auf Kreise und kreisfreie Städte des Freistaates Sachsen bis zum Jahre 2020 abzuschätzen. Neben demografischen Daten habe die Autorin auch wohnungsmarktrelevante Daten zur ökonomischen Lage mit einbezogen, da die demografische Entwicklung einer Region maßgeblich einhergehe mit der wirtschaftlichen Entwicklung. Ausgehend von der jüngsten Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes aus dem Jahr 2003 habe sie mit einem regional auf die Kreise fokussierten modifizierten Prognosemodell Angebot und Nachfrage auf dem Sächsischen Wohnungsmarkt bis zum Jahr 2020 vorausberechnet und ins Verhältnis gesetzt. Große Stärken dieses Modells seien der Rückgriff auf zumeist öffentlich zugängliche Daten (nur die aktuellen Daten zum genehmigten und geplanten Rückbau basieren auf internen Erhebungen der Auftraggeber) und die Möglichkeit, unterschiedliche Annahmen über das künftige Bau- und Rückbaugeschehen in verschiedenen Szenarien einfach abzubilden. Kommunen, Kreisverwaltungen und Wohnungsunternehmen, die das Prognosemodell zur Vorbereitung strategischer Entscheidungen anwenden möchten, könnten die in der Studie getroffenen Annahmen zur Bauentwicklung, zur wirtschaftlichen Entwicklung und zur künftigen Haushaltsgröße schnell verändern und die Sensitivität des Wohnungsleerstands auf solche Faktoren testen. Trotz der rein quantitativen Ergebnisse des Prognosemodells würden so Entscheidungen zur Wohnungspolitik des Landkreises und zum Portfolio eines Wohnungsunternehmens auf einer wissenschaftlichen Grundlage und nicht allein aus dem Baugefühl heraus möglich. Die vorliegende Arbeit umfasse neben der Ableitung eines Rechenmodells und der Erläuterung wichtiger Annahmen der Berechung, die Auswertung der prognostizierten Leerstandsentwicklung für ganz Sachsen und für die sächsischen Kreise im Vergleich auf der Grundlage von vier Szenarien. Für jeden Kreis stelle die Arbeit darüber hinaus die wichtigsten Aussagen zur Entwicklung des Wohnungsmarktes und der wichtigsten Einflussfaktoren zusammenfassend dar.

„Börsennotierte Immobilienanlagevehikel (BIAs) haben in den vergangenen Jahren international ein verstärktes Interesse erfahren“, sagte Professor Francke. Zum einen hätten private sowie insbesondere institutionelle Investoren diese Vehikel als attraktive Investitionsmöglichkeit entdeckt. Zum anderen würden immer mehr Institutionen die Verbriefung von Immobilienbeständen in Form von börsennotierten Immobilienanlagevehikeln als mögliche Finanzierungsform anerkennen. Frank Rackensperger untersuche in seiner Diplomarbeit „Investitionsanalyse börsennotierter Immobilienanlagevehikel – Quantifizierung der Renditeeinflussfaktoren“ für den Zeitraum 1990 bis 2004 mit Hilfe verschiedener statistischer Verfahren die Renditeeinflussfaktoren für US-amerikanische sowie europäische BIAs. Der Fokus der Untersuchung liege hierbei auf eigenkapitalbasierten BIAs, zu welchen Immobilienaktiengesellschaften und REITs gezählt werden. Als Grundlage der statistischen Untersuchung dienten solche potentiellen Renditetreiber, welche bereits in Studien vergangener Jahre als Kurs beeinflussende Größen identifiziert worden seien: Auf Immobilienbewertungen basierende Objektrenditen, Dividendenrenditen, Inflationsraten und Zinsraten. Weitere Indikatoren der Gesamtwirtschaft wie das Bruttosozialprodukt, die Arbeitslosenrate und die Industrieproduktion fänden in der Analyse ebenfalls Berücksichtigung. Die Datenbasis der statistischen Analyse bildeten die Zeitreihen der benannten potentiellen Renditeeinflussfaktoren.