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Immobilienbewertung mit Demographieeffekt

In der Immobilienbewertung ist der Sachverständige oft gefordert, Aussagen zur Wertrelevanz demographischer Entwicklungen zu treffen. Damit müsste er zur jeweiligen Makrolage Aussagen treffen können, wie sich die Nachfrage, beeinflusst durch die Altersentwicklung der Nachfrager und das Angebot an Immobilienobjekten in der Zukunft entwickeln. Dieses Verhältnis von Angebot und Nachfrage sollte er dann preislich berücksichtigen bzw. auf das zu bewertende Objekt beziehen.

Neben der allgemeinen Marktentwicklung wirkt sich Demographie aber auf unterschiedliche Wertermittlungs-Objekte auch unterschiedlich stark aus, so dass der Sachverständige Bandbreiten aufzeigen muss, innerhalb derer sich der Wert des Objekts bewegen wird.

Die folgende Datenbankabfrage basiert auf Daten der Wohnungsmarktprognose des BBSR (http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/WohnenImmobilien/Wohnungsmarktprognosen/Fachbeitraege/Prognose2030/DatenKartenGrafiken.html?nn=1146094, abgerufen am 25.01.2017 um 17:29 Uhr.). Für alle deutschen Kreise wurden dort Angebots- und Nachfrageentwicklungen unter Berücksichtigung der Binnenmigration und der Alterung der Gesellschaft gegenübergestellt und mit der Preissensitivität in Immobilienmärkten (IMV Marktdaten GmbH) verknüpft. Aus der Abfrage kann der Sachverständige Faktoren zur Multiplikation mit Werten gewinnen, die er im Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren gewonnen hat.

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Jahre

Anwendungshinweis:

Die ausgegebenen Werte enthalten Veränderungsfaktoren nach dem Prinzip des geometrischen Mittelwerts. Bitte beachten Sie folgende Ablaufschritte:

  1. Restnutzungsdauer ist bekannt
  2. Entscheidung, ob das Objekt kaum, mittel oder stark von Demographie oder Nachhaltigkeitseffekten betroffen sind
  3. Suche nach dem Kreis hier im Buch, in dem das Objekt liegt
  4. Entscheidung, ob der für die Restnutzungsdauer und gewählte Nachhaltigkeitsdynamik ausgewiesene Faktor marktkonform erscheint oder doch eine andere Kategorie gewählt werden muss
  5. Anwendung auf das angemessene Wertermittlungsverfahren 

Vergleichswert- und Sachwertverfahren

Die Zahlen in den Tabellen können direkt als BOG-Faktor multipliziert werden:
 

100.000 ∙ ε = 100.000 ∙ 1,020000 = 102.000

 

Ertragswertverfahren

Die Zahlen in den Tabellen werden mit dem Kehrwert des Liegenschaftszins multipliziert:

Ertragsverfahren Nachhaltigkeitsfaktor

 

Keine Faktorangaben

Sind in der Tabelle für einen Kreis teilweise oder vollständig keine Angaben gemacht, so ist dies ein Hinweis darauf, dass bereits heute ein Angebotsüberhang in dem Kreis bestehen könnte, so dass nach dem Modell keine Faktoren abgeleitet wurden.

Um auch in diesem Fall eine rechnerische Grundlage nutzen zu können, wird empfohlen, als Faktor den Minimalwert in Höhe von 0,960000 (kleinster Wert in der letzten Zeile) anzuwenden.

Literaturhinweis:

Wölfle, M. (2018): Nachhaltigkeit in der Immobilienbewertung, Steinbeis-Edition.